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16 de Outubro de 2019

Locação disfarçada ou Comodato?

Flavio Viana, Estudante de Direito
Publicado por Flavio Viana
há 26 dias


Em um caso envolvendo um restaurante e um shopping center, na Barra da Tijuca-RJ, os dois haviam firmado um contrato de locação, prevendo um aluguel mínimo e um percentual sobre o faturamento do restaurante caso o faturamento superasse o valor mínimo, o instrumento também continha um contrato de comodato em relação à determinada área do restaurante.

Surgiram no decorrer do tempo desentendimentos, que levaram o restaurante a ajuizar ação renovatória, buscando também revisão do contrato com redução do valor do aluguel mínimo.

O juiz de 1º instância, com bases em laudos periciais, que foram feitos com duas vertentes, uma abrangendo tal área de comodato, outra a excluindo, concluindo que o valor mínimo estava acima da média de mercado, procedeu a seu entendimento a redução do valor locatício, mas desconsiderou a renovação face a área de comodato, fundamentando que esta seria objeto de ação autônoma.

O shopping, interpôs recurso, questionando a decisão e fundamentando que a natureza do comodato é gratuita e pode ser revogada a qualquer tempo. também notificou o restaurante extrajudicialmente do encerramento, buscando reaver a área e que iria tomar as medidas cabíveis mais perdas e danos.

Por sua vez o restaurante também apelou, alegando que o faturamento compreende a área do comodato e que paga as despesas referentes a área, e que o shopping participa integralmente do sucesso em todo o espaço.

No julgamento realizado, a 18ª Câmara Cível do TJ/RJ, reconheceu como locação disfarçada, que na verdade o contrato abrangia a área total, com isso, o colegiado determinou apenas um acréscimo proporcional do aluguel mensal mínimo, como forma de manter o equilíbrio contratual.

Busco aqui nesse artigo, também buscar alguns fundamentos no direito que também pudessem dar uma solução ao caso concreto, creio que tal decisão já podia ter sido sanada em primeira instância. Normalmente, esses contratos de comodato são inseridos no corpo do próprio instrumento locatício ou mesmo em anexos contratuais e podem ser acessórios, dos quais se um se desprender do outro o contrato perde a sua função.

Principal, em regra, mas, pode ser acessório no exemplo em que há um contrato principal de prestação de serviço, como serviço de TV por assinatura, e a operadora empresta ao assinante o decodificador, o aparelho que capta e converte o sinal recebido. No caso em que fornecedoras de bebidas, empresta o seu freezer ao comerciante. Sendo acessório portanto, segue o destino do principal.

O contrato do shopping center com o restaurante, poderia muito bem se entender que tinha um comodato, que era acessório da área locada. Mas, as cláusulas de porcentagem sobre os lucros, elevaram o valor da locação, a ponto de superar a média mínima e tornou extremamente onerosa a ponto de precisar ser revisada, o que prova a onerosidade que incidia sobre a área de comodato, além do IPTU pago que tem natureza fiscal, portanto o contrato deixou de ter características de comodato, ou seja, empréstimo a título gratuito, passando a ter natureza locatícia. O shopping violou a boa-fé objetiva, pois participava diretamente dos lucros obtidos da área na sua totalidade, a ruptura do contrato afetaria a função social do instrumento. O comodato portanto, foi desconsiderado pelo colegiado, ficando corretamente entendido que o contrato locatício abrangia toda a área, inclusive a do comodato. A questão teceu um novo paradigma ao mundo contratual, e a decisão entrou em consonância com o Código Civil de 2002, levando em conta os princípios da função social e da isonomia ao buscar na sentença o equilíbrio da relação econômica. Abaixo deixo o link da matéria que me espelhei para redigir esse artigo.

https://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI261262,61044-Shopping+Center+TJRJ+reconhece+que+comodato+era+locacao+disfarcada

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